预告登记法律效力之理解与完善开题报告

理论上，预告登记问题属于物权和债权的交叉领域，又与其他担保物权相并存，在法律适用中较为复杂，容易产生分歧。实务上，随着我国房地产等行业的兴盛，预告登记又重新回到大众视野，如何在商品房预售市场根据预告登记的效力保护权利人权益、平衡购房者、开放商、金融机构的利益迫在眉睫。

学界一般认为预告登记保障债权实现的功能主要体现在权利保全、顺位保证及破产保护等效力方面。我国《民法典》出台前，对预告登记效力的规定并不完善。《民法典》出台后，关于预告登记效力的法律法规、司法解释相继出台。如《民法典物权编解释一》第5条明确不动产物权变动协议“被解除”不再是预告登记失效的原因，扩大了预告登记的适用范围；《民法典担保制度解释》第52条则进一步拓宽了抵押权预告登记的效力空间，突破预告登记不具有优先受偿物权属性的传统理论。这些变化势必影响到理论界及司法实践对抵押权预告登记效力的再认识。

对比德国、日本等国家对于预告登记效力的规定，我国法律对其效力缺乏明确具体的规定，并且往往散诸众多法律规章，需要结合多方定予以厘清。因此，有必要回顾我国预告登记的发展历程，结合司法实践要求，在明确预告登记具体效力的基础上，探寻解决实务中遇到的问题。本选题拟通过对“预告登记法律效力”的深入研究，来为我国预告登记的法律实践提供有益参考。正是在这样的意义上，本选题的理论和实践意义得以彰显。

研究内容：本文主要研究预告登记的效力问题，并对如何完善预告登记制度，以发挥出预告登记对权利人的权益保护，提出相应的见解。

拟解决的关键问题：1. 预告登记是否具有权利保全效力；2.预告登记是否具有顺位保全效力；3.预告登记是否具有优先受偿效力；4.预告登记效力的失效

写作提纲：

一、引言

（一）研究背景

（二）研究方法

二、预告登记的内涵

（一）定义

（二）性质

（三）国内外对预告登记效力的规定

三、预告登记的权利保全效力

（一）相对无效模式下的权利保全

（二）限制立法模式下的权利保全

（三）对限制立法模式下“限制处分”的理解与完善

1.一物多卖

2.先卖后押

3.一物多押

4.先押后卖

四、预告登记的顺位保全效力

（一）《民法典》未规定顺位保全效力导致体系矛盾

（二）《民法典担保制度解释》对顺位保全效力的完善

五、预告登记的优先受偿效力

（一）《民法典担保制度解释》出台前的裁判观点

（二）《民法典担保制度解释》出台后的效力规定

1.对52条第1款关于优先受偿效力的理解与完善

2.对52条第2款关于优先受偿效力的理解与完善

六、不导致预告登记失效的情形

（一）买卖不动产物权协议的被解除不影响预告登记效力

（二）强制执行措施不影响预告登记效力

1.不影响所有权预告登记效力的规定

2.不影响抵押权预告登记效力的理解与完善

（三）权利人无过错且义务人怠于办理本登记不影响预告登记效力

七、总结

德国的预告登记制度主要包括顺位效力、保全请求权的效力、公示公信效力三种。在权利的保全效力上，德国物权法规定，他人的处分行为使权利人获得物权的的期待可能性降低，那么这一处分行为便因违反预告登记制度而归于无效，同样，如果政府公权力的行使对预告登记的权利造成了妨害，该行为也归于无效。在预告登记的顺位效力上，德国法律以进行预告登记的时间作为确定权利先后顺序的标准，虽然预告登记与本登记有着本质上的差别，预告登记并不产生实际物权变动的效果，但是可以以类似物权登记顺序的标准，来解决同一物上类型相同的权利相冲突的问题。在预告登记的公示效力上，德国法律通过信息公开，使公众可以直接查询权利信息，并可以了解顺利地顺位情况。此种信息公开面向的是不特定的第三人，因此，第三人以不知该权利内容为由进行的抗辩无效。（鲍尔施蒂纳尔）

日本民法中将预告登记称为“假登记”日本的“假登记”制度也具备德国预告登记制度所具有的保全、顺位、公示等几种主要的效力类型。日本进行不动产“假登记”的目的并非处理物权变动的矛盾，而是为了解决对抗第三人的问题。因此，对侵害“假登记”权利人利益的行为，设置专门的条款判断其行为是否有效则变得没有意义。但在日本，“假登记”双方需凭借当事人双方的约定或者法院的判决文书才得将“假登记”申请变更为本登记。日本不动产登记机关此种仅在特定条件下将“假登记”变更本登记的做法，既可以保障“假登记”权利人的利益，并且又赋予了其对抗第三人的效力，其实质上与德国预告登记的保全效力是一脉相承的（我妻荣）；在顺位效力方面，日本的“假登记”同样具有德国预告登记的特征，即以“假登记”的顺序确定本登记的顺序排列，以保护登记在先的“假登记”权利人的利益；在公示效力方面，“假登记”同样具有公开面对不特定的第三人的对世性特征，即第三人不得以不知晓该物上存在“假登记”为理由，主张对抗“假登记”权利人。（近江幸治）

我国预告登记是将物权相关规则施加于债权，给予经登记的“不动产权利变动的债权请求权”以排他性的效力，故其本质属于原《物权法》向债法的扩张。（孙宪忠）关于预告登记的效力，《民法典》第221条照搬原《物权法》第20条的表述，仅就预告登记“权利保全”的效力作出规定，并未就预告登记是否具有顺位、优先清偿、破产保护效力等问题予以明确（席志国）

我国学者广泛认为预告登记应当具备下列 4 种效力类型：第一，权利保全的效力；第二，破产保护的效力，第三，顺位保护的效力；第四，排除强制执行的效力。第五，预警效力。对于我国是否应具有预告登记有两个较为重要的效力规范，即顺位保全和破产保护，这些学者也有不同见解。有的学者主张我国法规没有相关规定是法律的漏洞，后续立法需要着眼于这两个效力问题，无论是否具有保护的效力，都应该明文规定。（侯国跃）也有一部分学者认为不应当赋予预告登记更多的效力，认为《物权法》的规定是完备且合理的。（崔建远）。此外，关于预告登记能否排除强制执行的问题，理论界也是众口铄金。一些学者认为可以排除强制执行，一些学者认为应该附条件赋予排除效力。

1、研究计划：通过对我国预告登记效力的分析，结合我国相应法律法规，分析我国法律对预告登记效力的完善与不足，对不足之处提出相应解决措施，以期我国关于预告登记效力的规定能够更加完善、对实务热点问题提供裁量准绳。

2、撰写方案：

2022年12月28日——2022年1月14日查找资料、撰写，修改并提交开题报告

2022年1月15日——2022年3月1日撰写论文，提交论文初稿

2022年3月1日——2022年3月15日提交中期检查报告

2022年3月15日——2022年4月15日 修改、完善论文，论文定稿

2022年4月15日——2022年5月1日论文查重及查重后修改

2022年5月1日——2022年5月15日教师评阅，确定答辩资格

2022年5月底答辩

[1]徐聪.抵押预告登记效力研究——以《担保制度解释》第52条为分析对象[J].山东科技大学学报(社会科学版),2021,23(05):42-50.

[2]李玉林.《民法典》预告登记制度的司法适用——以效力问题为中心[J].法律适用,2021(08):60-70.

[3]姚远. 不动产预告登记的法律效力问题研究[D].华东政法大学,2021.

[4]张愿. 预购商品房抵押权预告登记效力的认定[D].吉林财经大学,2021.

[5]徐银波,孟涛.预告登记效力规则的反思与完善[J].安徽大学学报(哲学社会科学版),2021,45(03):89-96.

[6]章诗迪.民法典视阈下抵押权预告登记效力再探讨——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案评析[J].苏州大学学报(法学版),2020,7(04):72-78.

[7]程啸.论抵押权的预告登记[J].中外法学,2017,29(02):429-455.

[8]王利明.论民法典物权编中预告登记的法律效力[J].清华法学,2019,13(03):5-17.

[9]梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由（物权编）[M].法律出版社,2004:38.

[10]常鹏翱.不动产登记法[M].社会科学文献出版社,2011:204.

[11]杜万华主编. 最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用[M].人民法院出版社,2016:143.

[12]程啸.不动产登记法研究[M].法律出版社,2018:815

[13]尹思雨.抵押预告登记优先受偿效力的解释论[J].西南政法大学学报,2022,24(01):111-127.

[14]金俭.不动产预告登记制度的搁浅与重启——以我国《民法典》颁行为契机[J].政治与法律，2020(12):26-27.

[15]李杨.抵押预告登记的法律效力[N].江苏经济报,2021-12-08(B03).

[16]金可可.预告登记之性质——从德国法的有关规定说起[J].法学,2007,(07):108-120.

[17]包晓丽.预告登记法律效力之理解与完善[J].重庆社会科学,2019,(11):56-65.

[18]张双根.商品房预售中预告登记制度之质疑[J].清华法学,2014,8(02):68-86.

[19]郝龙飞.“不动产预告登记效力”的模式选择与路径重塑[J].广东开放大学学报,2021,30(01):38-44.

[20]傅远泓.论预告登记权利人的破产保护[J].山东社会科学,2020(09):174-179.

[21]林文学.不动产抵押制度法律适用的新发展——以民法典《担保制度司法解释》为中心[J].法律适用,2021(05):19-27.