二手房屋销售信息管理系统的设计与实现开题报告

三、文献综述

二手房是指已经在房地产交易中心备过案，且完成了首次买卖交易，而后再次上市进行交易的房产，二手房市场是房地产产权交易二级市场的俗称，也称为存量房地产市场。主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型，其中已购的政策性住房又主要包括：职工个人按房改政策购买的全产权公有住房、职工个人购买的政策实行优惠政策的安居工程住房、解困住房和经济适用住房、职工个人集资、政府和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房。

随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，进入市场的二手房数量不断增加，房产市场泡沫现象导致的一手房供需失衡也为二手房市场带来了越来越多的关注，二手房价格随着房地产行业的升温一路上涨。而在二手房发展过程中，始终存在房地产经纪机构规模偏小、人员素质偏低、信息不够对称、主体经营不够规范的问题，影响到了二手房市场的健康发展。

根据统计,欧美国家新建商品房与二手房交易比例为1:3.22，发达国家新建房与二手房比例是1:6，国外对房地产发展的研究起步发展较早，众多经济学家形成了各种学派，理论水平、实践水平也较高。在信息共享方面，目前国外已有较为成熟的MLS (Multiple Listing Service)系统得到了广泛地应用推广。该系统在20世纪30年代起源于美国,是在互联网基础之上建立起来的房源信息数据库，以会员联盟的形式，通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成作为利益驱动机制, 为系统内成员提供统一规范的操作方式,使客户委托的二手房出售业务能在较短时间内完成。MLS最大优势在于“整合性”与“效率性”，能够利用协会的共享利益驱动力,在一定范围内垄断房地产市场的销售信息源, 从而规避恶性竞争带来的营销制约，经纪人也能通过MLS系统在短时间内促成交易,提高工作效率。然而，MLS 系统本身也有不足之处，如 MLS系统没有兼顾消费者利益，只对成员内人员开放，形成了成员内人员对房源信息的垄断，最大化了经纪人的利益，由此导致美国二手房交易者不得不付出较高的佣金；同时由于系统只对成员内人员开放，若信息被盗将会影响系统内经纪人的利益，产生信息风险问题。

在我国，二手房交易市场的发展前景非常广阔，随着人们对房产市场需求的急剧增加，在市场规则下逐渐形成一种阶梯消费，即住房者根据经济收入的变化，会逐步提高改善自己的居住品质，从住宅市场的供给来看，由租赁市场、二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给，二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用，链接住房者不同阶段的物业形态，也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应，为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。

目前国内市场认可度较高二手房挂牌网站有搜房网、安居客、链家网等，根据初步观察统计，搜房网是所有对房产感兴趣的人都可能进入的门户网站，已拥有超过上百万的海量房源信息，安居客则作为一个专业找房平台（专业二手房搜索引擎），它关注的用户是那些需要买房的人，客户则是需要卖房的人；链家网依托分布广泛、覆盖全面的线下门店系统，够实时动态更新其网站的二手房信息，并能对海量的房源数据进行严格审查，从而确保网站数据的真实可靠。

可见，我国的二手房信息共享平台发展已经较为成熟，一些文献对具有多属性评价信息和模糊信息的二手房交易匹配问题进行了研究，构建了确定买卖双方最优匹配对的数学模型和优化算法；许多学者以二手房属性如房屋面积、户型、楼层等作为评估因素，以BP神经网络、支持向量机、多元线性回归等方法构建了价格评估模型；已有研究取得了大量成果，大多采用面向对象的方法，开发了二手房交易管理系统，功能包括用户注册、房屋信息和买方需求信息登记、信息筛选与查询、留言管理、系统管理等。

然而，随着买卖双方人数的逐步增多，以及IT技术的不断发展，二手房交易市场也面临着一些新的问题亟需解决：①现实生活中买卖双方在交易平台上提供的信息很多时候是不完全的、缺失的，甚至是虚假的房屋信息，如何针对这些情况给出有针对性的审核机制是未来需要研究的重点问题；②现阶段二手房交易市场主要还是依靠中介来连接买卖双方，中介是连接客体主体的纽带，也是房产信息呈现的主要来源，随着市场的发展，市场对中介的依赖性就会越来越强烈，却普遍存在中介收取费用过高，不利于解决许多外来务工人员及有初创需求且无社会经验的大学生的基本生存问题。

因此，为了保证二手房市场信息的来源和传播渠道的通畅，保持健康稳定的发展，建立一个全国范围内的二手房信息管理系统显然是十分有意义，且具有重要的实际应用价值的。

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四、方案

1.系统功能结构

系统总体功能结构如图1所示

图1 二手房屋销售信息管理系统功能结构

1）管理员功能

公告管理：管理员可以对站内公告进行查看、发布、修改和删除操作，以便平台的维护与管理；

用户管理：管理员可以编辑修改注册用户的信息；

房源信息审核：个人卖家登记完毕后的房源信息将会进入后台管理员的待审核列表，管理员需判断所登记的房源信息是否均为真实可靠信息，根据审核结果决定房源是否可以展示在平台内，以保证平台系统的安全稳定；

房源信息管理：管理员可对平台内展出的所有房源信息进行管理，对有传递不良违规信息风险的房源可进行下架操作。

2）用户功能

登录注册：用户进入系统页面后，可以进行登录注册的操作；

浏览二手房源信息：用户可以在线浏览个人卖家发布在平台内的所有二手房源信息；

搜索二手房源信息：用户可以针对自己的预期房源进行模糊搜索，包括但不限于城市、装修、价格、是否临地铁等；

发布二手房源信息：个人卖家可以在平台内发布想要进行租售的房源，登记完毕后将交由后台管理审核房源信息是否真实可靠，审核通过后将发布在平台内；

管理二手房源信息：对于个人卖家自己发布的房源，可以对房源进行查看、编辑和下架的操作；

在线交流：房屋求购者在浏览到自己心仪的房源时，可以通过在线交流的功能与个人卖家取得联系，在线沟通房源相关信息，以便进一步进行预约看房；

线上预约：买卖双方通过在线交流功能沟通一致后，可以发起预约，进行线下看房；

用户反馈：根据预约状态，买卖双方完成预约后，可以对对方在整个沟通预约过程中的行为表现进行反馈，评价将展示在用户个人信息页面，如有存在违约行为或其他不良行为，可用以提醒平台内其他用户，避免后续交易合同纷争。

2.数据库表设计：

各实体类描述如下：

用户信息表（用户ID，用户名称，密码，联系电话，房源数量，总预约数，预约完成数，违约数，违约率）；

管理员信息表（管理员ID，管理员名称，密码）；

公告信息表（公告ID，管理员ID，公告内容，发布时间）；

房源信息表（房源ID，卖家ID，房源标题，省份，城市，区县，详细地址，房源描述）

聊天关系表（关系ID，发送方ID，接收方ID，聊天创建时间）

聊天列表表（列表ID，关系ID，发送方ID，接收方ID，未读数，列表状态）

聊天内容详情表（内容ID，关系ID，发送方ID，接收方ID，消息内容，发送时间，类型，是否最后一条消息）

预约关系表（预约ID，房源ID，预约时间，预约状态）

用户反馈信息表（反馈ID，评价方ID，被评价方ID，评价内容）