1. 研究目的与意义
当前在严厉的商品房调控政策下,住房销售市场似乎冷了下来,住房租赁市场不断升温,购房的人越来越少,租房的人越来越多,一些一线城市租房市场出现了严重的供不应求局面,房租持续上涨。一线城市房租近两年涨了30%-50%,远远超过同期居民收入增速和CPI增速,社会全面进入高房租时代。有调查显示,对于买不起房而又得不到廉租房的广大'夹心层'群体来说,要用三分之一到三分之二的收入来租房,用来消费的可支配收入大大减少,面临极大的生活压力。住房租赁市场是住房市场的重要组成部分,一个成熟的住房市场应当是租售并举,居住与投资兼容本课题论文通过收集上海市相关房屋租赁数据，对上海市的房屋租赁指数趋势和影响因素进行实证分析，指出当前我国住房租赁市场存在的现实问题,并揭示产生这些问题的原因,在此基础上对现有的住房租赁市场作一番改革建议,提出政府应加大力度,采取有力措施加强租赁市场的发展,从根本的体制建设出发,完善市场管理体系,以构建一个健康有续、租售并举的住房新体系。
2. 研究内容和预期目标
研究内容：
回顾了近十年以来我国住房租赁市场的发展历程,并从需求、供给、价格这几个基本面结合市场统计数据分析了我国租赁住房市场的现状。运用一系列国际通用指标对目前上海住房市场的有关计算、研究、分析、比较，如房价收入比、租金房价比、住房自有率、基尼系数等,阐述了发展住房租赁市场对解决城镇居民住房问题、完善住房供应体系、健全住房保障制度、促进住房与房地产业的持续健康发展、构建和谐社会等方面具有重大意义，由此提出发展住房租赁市场是完善住房市场体系的重要内容和必要手段。将定性和定量分析相结合,指出当前住房租赁市场存在的问题及原因。若要大力发展租赁住房,需克服和解决这些问题,从成因入手,不断完善住房租赁市场体系。针对住房租赁市场存在的问题,提出实质性对策与建议,为政府制定决策、完善住房租赁市场体系提供参考和依据。
3. 国内外研究现状
在完善住房保障的研究框架内,把住房租赁作为廉租房制度的一种补充来建设和落实。钱瑛瑛（2007）对大都市住房困难群体展开了调查,通过对这些群体的特征分析,提出对应不同群体的住房租赁保障设想。何晓玲（2007）针对目前低收入家庭保障性租赁住房的焦点问题,如资金筹措和房源、享受对象的界定等问题,提出增加土地出让金收益用于住房保障制度建设、盘活存量房源、符合实际情况的城镇家庭收入界定模式及保障性租赁住房的运作模式等相应的建议。张泓铭（2005）在市场租赁和保障租赁的关系问题上,认为要长期重视保障租赁,指出由于房价的较快上升,对于保障性租赁住房有着急迫的需要。同时,提出新的保障性住房制度要一直保持其租赁性质,不适用于旧公房改革政策。盛雷、胡昊（2005）,谢青（2006）等学者也提出通过发展租赁住房来完善住房保障制度的观点。
国外的住房保障体系与我国的有所不同,大部分低收入家庭都是通过政府给予政策支持或补贴,通过租赁住房来满足基本的居住问题,对于租赁住房保障这一块更注重的是政府补贴方式和补贴效率的研究,比较典型的研究有：Edgar O. Olsen(2001),Amy Crews Cuttsa(2002), Kennedy, Stephen and Finkel(1994)对于供给方补贴和需求方补贴计划效率的实证分析。
国内学者对低收入人群住房问题关注的比较多,发展住房租赁保障也一直是关注的焦点,国内研究较为全面地分析了低收入住房群体的需求特征,及相对应的住房租赁保障的发展模式,但从整体来看,对于政府如何定位自身角色,处理好与住房市场的关系,以及如何处理好不同收入阶层在居住问题上的矛盾,共同构建和谐社会等方面的研究还非常薄弱。而国外的研究基于住房租赁市场的相对成熟,其研究重点集中在补贴方式的选择上,与我国的实际情况不符。
4. 计划与进度安排
1、2022.09.21-2022.12.05 检索阅读与本论文相关的文献，写读书笔记，交指导教师审阅；同时根据文献阅读和研究,准备毕业论文开题报告；翻译外文文献；
2、2022.12.12-2022.12.16 毕业论文开题报告答辩，分组进行；
3、2022.12.16-2022.04.18 完成外文文献的翻译，返校后交原稿和译文；
5. 参考文献
[1] 2018年中国住房市场发展月度分析报告,住房大数据联合实验室数据库
[2] 迪帕斯奎尔, 威廉 C 惠顿，城市经济学与房地产市场[M]. 经济科学出版社，2002
[3] 58集团2018年第一季度住房租赁市场报告
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