1. 研究目的与意义
商业地产项目定位背景定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目聚焦于顾客利益目标方向的选择。
任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立的。
但是目前商业市场的定位则通常是由公司的主要负责人凭着自己的经验和感觉最终拍板叫定，缺乏针对性和实际运用力。
2. 课题关键问题和重难点
课题关键问题及难点商业地产项目定位是一个复杂而系统的过程。
一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。
策略化操作框架是--种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。
3. 国内外研究现状（文献综述）
文献综述（或调研报告）房地产项目可行性研究房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前,对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究,对采用的芥种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证对项目建成后的经济效益进行科学的预测和估计并在此基础上,对拟建项目的技术先进性和通用适应性、经济合理性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价由此得出该项目是否应该投资建没和如何投资建设等结论性意见,为项目投资决策提供可靠的科学依据我国房地产是一个新兴产业,自八十年代中后期才逐渐发展起来的。
我国目前的房地产投资开发评价,大多以净现值、内部收益率、投资回收期等方法进行投资效果的预算我国从20世纪0年代开始引进可行性研究方法,并在政府的主导下加以推广1.市场调查和分析做房地产方面的可行性研究报告之前,需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并做出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等2.规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述3.开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
4.项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估5.项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析6.项目财务评价依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法7.可行性研究的结论1、项目建设条件良好,厂区规划科学,各种设备配置合理2、项目具有很好的经济和社会效益;综上所述,该项目立项明确,具有良好的经济和社会等各项效益,项目是可行的。
4. 研究方案
方案（设计方案、研制方案、研究方案）论证研究的技术路线:拟定调查方案,设计调查问卷,实施调查,设计项目规划,安排进度进行项目可行性分析,进行估算,得出数据并分析。
可行性的分析方法:对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设費用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算,根据对各种费用估算的结果来研充落实资金的来源渠道和筹措方式。
测算基础的数据和参数,通过计算财务评价指标,编制基本财务报表,合理选择财务评价指标,并进行相关计算.再进行财务评价。
5. 工作计划
工作计划第1周：收集基本资料、查阅相关文献阅读20篇相关论文,完善英文翻译。
制定详细计划及调查问卷初稿:完善英文翻译第2周：了解项目的基本信息及实地考察,制定最后的调查内容及方法。
调查并修改调查问卷,完成开题报告第3周：市场研究(1)市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。
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